البحث عن حلول تمويلة بديلة وابتكار أفكار جديدة خارج الصندوق هذا هو إتجاه المطورين العقاريين خلال 2020، عن طريق فتح قنوات جديدة لسد الفجوة التمويلية للمشروعات القائمة والجديدة بعيدًا عن الاشتراطات التي وضعتها البنوك أمام المطورين العقارين والتي حالت دون حصولهم على التمويلات اللازمة، وكان من بين هذه الحلول طرح صكوك تمويلية بادر بها عملاق التطوير العقاري هشام طلعت مصطفى والذي أعلن عن اعتزام مجموعتة طرح كصوك تمويلة بقيمة 2 مليار جنيه خلال الأيام القليلة القادمة، بالاضافة الي اعتزام شركات عقارية أخرى تتبع الشركة القابضة للتشيد طرح صكوك بقيمة تتراوح بين 1و 2 مليار جنيه.
وتعد الصكوك التمويلية واحدة من أدوات التمويل التي تشهد تناميا عالميا في السنوات الأخيرة نظرا لأهميتها الكبيرة في تمويل الشركات والهيئات والأشخاص الاعتبارية العامة من جهة، بالإضافة لما تمثله كأدوات مالية للمستثمرين من جهة أخرى، مما يساعد علي خلق قيمة مضافة للاقتصاد القومي.
وتعرف الصكوك بانها أوراق مالية متوافقة مع الشريعة الإسلامية، تعطي لحاملها ملكية حصة في مشروع منجز أو قيد الإنشاء والتطوير أو في استثمار معيّن، وهذا يمثل الركيزة الأساسية للصكوك المصدرة، فهي لا بد من أن تكون مرتبطة بأصول، وتُصدر الشركات الصكوك بهدف تمويل مشاريعها، بحيث يتشارك المساهمون مع الشركة الربح والخسارة، إذ يحصلون على نسبة مئوية من الأرباح، تتحدد عند التعاقد، كما يتحملون الخسائر وفقا لتلك النسبة المحددة، وهذا بناء على القاعدة الفقهية التي تنص على "الغُنْم بالغُرْم"، أي المشاركة في الربح والخسارة.
كما يتم إصدار الصكوك بحصص متساوية القيمة، تمثل حصصا في المشروع /الاستثمار، وتُطرح للاكتتاب العام، فيتم شراء وتداول هذه الصكوك بين المستثمرين، من خلال شركات الوساطة المالية، فهي تتسم بالمرونة، فيتمكن حامل الصك من بيعه أو رهنه أو وهبه لأي شخص، وفقا للقانون، في حين يؤمن إصدارها عادة تمويلا كبيرا للشركات، يتيح تغطية أي عجز مالي.
وقال هاني العسال رئيس مجلس ادارة مجموعة مصر ايطاليا القابضة، إن اتجاه المطورين العقاريين خلال الفترة القادمة للجوء لحلول تمويلة جديدة مثل الصكوك بات أمر ضرورى في ظل التوسع العمرانى الذى تشهد الدولة في الوقت الراهن والتي يحتاج الي تكاتف القطاع العام مع الخاص وبالتالى هذا الأمر الى توفير الملاءة المالية لهم.
وكشف أن المجموعة تدرس حالياً طرح صندوق استثمارى ولكن تنتظر لحين الإنتهاء من دراسات الجدوى واختيار التوقيت المناسب لعملية الطرح، مشيرا إلي أن قيام المطورين ببيع مشروعاتها علي اقساط تصل الي 10 سنوات يعد من الصعب التنافس عليه حالياً، كما أن تلك الأفكار لا تستمر مستقبلا في ظل تحمل الشركات العقارية أعباء مالية جديدة لا سيما فى الوقت الذي أصبح التمويل البنكي فيه صعباً، وبالتالى لا يحقق الطفرة المنتظرة من قطاع العقارات.
وأشار العسال إلي أن جميع المطورين العقاريين يفكرون حالياً خارج الصندوق من خلال ابتكارات جديدة تمكنهم من وجود منافذ تسويقية لمشروعاتهم بما يحقق العائد الربحى للعميل وتوفير السيولة المالية للمطور، كل حسب رؤيته ودراسة الجدوي الخاصة به، لافتا الى أن كل ما يستجد علي السوق العقارى يساعد علي تنشيط حركة المبيعات لدي أغلب الشركات العقارية.
وأكد أن جذب مصر لصناديق الاستثمار العقاري وبدء طرح الصكوك وتشغيل التأجير التمويلي تدريجيا أمرًا جيدا ولكن تأخر كثيرأ في مصر بالرغم من وجود دول كبري في العالم حققت نجاحات جيدة فيها مثل أوروبا والخليج، وما زالت أيضا تبحث عن فرص وابتكارات جديدة تسهم فى تنشط الحركة الاقتصادية بشكل كبير.
وأشار إلي أن وجود عدة صناديق تمول المشروعات العقارية المتنوعة بعيدا عن السكنى مثل "الفنادق والمبانى الطبية والمبانى التعليمية والتجارى والخدمات أمر ضرورى لرفع عبء التكلفة الكبيرة عن المطور، لأن هذه المشروعات بعكس القطاع السكنى تتطلب أن يمول المطور المشروع بكامل تكلفته بدءا من الأرض والإنشاءات وكل المراحل حتى النهاية قبل أن يبدأ البيع ويتلقي عائد مالى.
ونوه بوجود عدد كبير من أصحاب الملاءة المالية ولكن ليس لديهم رغبة في شراء وحدات سكنية وبالتالي في حالة طرح الشركات لعملية الصكوك و صناديق الاستثمار تساعدهم علي ضخ المزيد من السيولة المالية بها وتحقيق ارباح جيدة من ورائها، مشيرا إلى أن الصناديق تحقق ارباح تتراوح بين 30 و 50% سنوياً، وبالتالي نجد أنها أفضل بكثير من ادخارها في البنوك في ظل انخفاض الفائدة.
ومن جانبه قال الدكتور طارق الغمراوى مدير المحفظة والتطوير والدراسات ببالم هيلز للتعمير، إن توجه المطورين العقاريين إلي طرح منتجات جديدة الهدف منها تمويل المشروعات القائمة أو تحت الإنشاء لن تكون بديلة عن التمويل المصرفى ولكن هي وسيلة مساعدة لتوفير احتياجات المطورين من السيولة المالية.
وأضاف أن الصكوك الاستثمارية لها العديد من المميزات بالنسبة للمصدر كونها لا تُحمل علي الميزانية العامة للشركة ولا تعتبر دين أضافى عليها، كما أنها توجه الي المشروعات التي تدر عائد ربحي جيد مثل المشروعات التجارية والإدارية والفندقية وليست المشروعات السكنية.
وتابع: أن المشروعات المختلفة البعيدة عن السكني تحتاج دائما الى تمويلات ضخمة وهو ما تسبب خلال الفترة الماضية ببعد المطورين العقاريين المصريين عن تنفيذ مشروعات تجاردية بسبب احتاجيها الي ضخ اموال ضخمة وبالتالى استطاعت جذب المستثمرين العرب والتى حققوا نجحات كبيرة فيها.
وأشار إلى أن الاشتراطات التي وضعتها هيئة سوق المال تعتبر جديدة علي السوق المصري ، ولكن نأمل أن تلقى الأقبال عليها ونجاحها مستقبلا، مؤكدا أن عملية طرح صكوك لا خوف منها من المواطن الراغب في الاستثمار من خلالها لأنها تتبع الجهات الحكومية( البنك المركزي) فضلا عن رقابة هيئة سوق المال لها والأشرف عليها بشكل دورى، كما أن هناك دراسة جدوى يقدمها للمطور العقاري تتم مراجعتها من قبل الجهات المسئولة وبالتالى يصبح المواطن محرك قوي للاقتصاد وشريك فى مشروع المطور.
